城中村改造常见房产纠纷及处理

作者:张庭会律师
随着我国改革开放的逐步深入,城市化的进程不断加快,打造新型都市的规划的出台,使城中村改造工作驶入了快车道。但在城中村改造的过程中,因其与每个村民的切身利益密切相关,尤其是房屋拆迁、产权纠纷、宅基地补偿等方面,会遇到各种各样的问题困扰着我们,阻碍着城市建设前进的步伐。如何正确面对这些问题、找出解决办法是目前的当务之急。本文试图对这些情况做一分析、探讨。
一、祖遗房产起纠纷,明晰产权是关键。
案例:某城中村改造拆迁中,遇到这样一个案例。老人留下的一处院子,弟兄们做了分割,但其中有一间没有明确书面约定就由老大进行了翻盖,虽然弟兄几个均各自批到了宅基地,各自盖起了房屋,且在老二盖房时,老大对其给予了实物补偿,当时也没有提出异议。结果,在2008年拆迁中,老大整个院子获得150多万元的补偿款,老二提出异议,对这一间房屋的补偿主张权利,双方协调不成,老二向法院提起了诉讼。
老大作为被告,在答辩时称:我被拆迁的院子四至清楚,产权明确。根据1987年的宅基地清查登记表可见,该院是两户并一户发证,属于这两户所有,并没有其他人的份额。后在1990年因为施工管道通过该院,拆掉另一人的房产并已得到补偿。至此,该院也没有了另一户的财产。也就是说,院子被管道通过后,已将另一户的房屋全部拆掉了,全院归我一户所有,任何人没有提出过异议。在1994年,我将该院平房全部拆除,翻盖成浇筑房,在我94年盖房时,原告也并没有提出任何意见或者主张权利。2008年拆迁时,我被拆掉的房子是砖混结构,整个院子盖为一体的小二楼,原告主张的是一间砖木结构的平房,该房根本不存在,原来院子里的平房早在94年就全部拆除重建了。按照原土地使用证清查登记底薄,原房子深5米,原告主张以7米计算,也与事实不否。在2000年,原告另批到宅基地一处,他盖房时我出资帮他盖房,我资助他2万余元的材料,弟兄们的财产已不存在纠纷。因此,老大认为,既然房屋已经翻盖,并没有其他人的产权,多少年也没有争议。在该房被拆迁之后,原告突然提出有其两间房,要求分割补偿款毫无事实依据,没有被拆掉的房子,那来对其补偿一说
查清本案的关键是原告主张是否有合理依据?即被拆掉的房屋哪间是属于原告的产权?原告主张被告支付其房屋拆迁补偿金16万多元,依据的是一份“分家协议”。通过法庭调查已查明,该分房协议虽产生于2003年,但它所表述的内容是以往房屋的处理情况及分割情况,并不存在2003年重新分割的事实。从该协议表述,就完全可以看出这一点,虽然表述“正房最东、最西两间归老二所有”,但最东一间在90年已被管道施工拆掉了,最西一间在94年老大翻盖房屋时已经拆除。老二已于1999年另外批到宅基地,建起了小二楼,在老二建房时,老大已对其做了补偿。至此,原、被告之间应不存在任何房屋产权纠纷。在此次拆迁中,原告没有被拆掉的房子,何来补偿一说。
法院经过审理认为,老大虽然提出进行过补偿,但老二不认可。法院根据本案具体情况,没有支持原告十六万元的诉讼请求,判决被告老大支付老二人民币三万余元。
在农村,这种情况很多。对于祖上遗留的房产,应当及时进行分割,或明确如何享有产权,避免造成日后产权不明的情况。一旦出现这种纠纷,举证就显得尤为重要,我国民事诉讼实行的是“谁主张,谁举证”的原则,谁有证据支持自己的主张,就容易得到法院的支持。
二、继承房产未分割,二十年后上公堂。
案例:1967年,由于原告在本地工作,为便于照顾父母,将原告的父亲及全家从老家迁来某村落户,当时的大队给分配宅基地一处,是以老人的名义给的。当时原告兄妹均已成人,妹妹尚未成家。大家共同出资、出力,用全家的劳力和资金在村里盖了五间窑洞,父母、妹妹、及老四一家在此居住。1980年父亲病故,1987年母亲也因病去世。老四在2009年去世。在二位老人去世后的1987年,原告兄妹五人共同把已居住二十年的五间窑洞推倒,将其翻盖成五间平房。1987年盖房时,原告兄妹共同出钱出力,这是本村村民人所共知、有目共睹的一个事实。因此,该五间平房是在父母原五间窑洞的基础上翻盖而成的,应当属于原告兄妹五人共同所有。
第一批宅基地证发证时,因父母均已去世,除老四外其他兄弟姐妹户口都不在农村,村委会就将宅基地证发给了老四。现在,老四的儿子认为该院房屋是他父亲留下的财产,不承认原告是共有人,原告为维护自己的合法财产权,遂以老四的儿子为被告,向法院提起诉讼。被告答辩认为,房子是我父亲留下的,你们当时参与盖房我认可,但都是给我父亲帮忙,房子是我父亲盖的,不认可有原告的份额。
笔者认为,根据物权法的规定,本案诉争房产是共有财产。村里老院五间窑洞是原告之父母遗留房产,到1987年原告之母亲也相继去世后,该窑洞已成为继承人共有的财产,大家并没有进行分割,也没有任何争议。1987年将旧房拆除翻盖,是所有继承人的一致意见,大家没有分歧。物权法第一百零四条 “按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。因诉争房产是在原告父母所遗留五间窑洞的基础上翻盖的,所以,作为共有财产,出钱、出力,参与建设的人员都享有份额,应当以共同共有财产进行分割。被告答辩时,把原告出资、出力盖房的行为说成是“帮忙”,说成是帮被告的父亲盖房,严重背离事实,不应得到支持。此处涉及到土地使用权的问题,根据有关规定,在确定土地使用权时,已经取得城市户口的原村民在农村的旧房,房屋产权没有变化的,可以将土地权利确定给原房屋所有权人,他们之所以享有宅基地使用权,是基于他们对房屋所有权而对土地享有权利。如果房屋灭失,他们对土地的权利也将不复存在。因此,在确权中应区别对待。
笔者认为,宅基地写成老四的名字,他只是宅基地共有人代表人的身份,此种情况并不影响明确房屋的所有权,应当适用“地随房走”的原则处理。我国对于宅基地的处理原则是,对于村民父母双故后遗留的闲置房屋,应当按照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条关于“继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权”的规定,将土地权利确定给合法的继承人;对于已经取得城市户口的原村民在农村的旧房,应当根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定,非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。对宅基地使用权进行登记时,要采取与户籍相一致的实名制,并注明其共有使用权人,第五十三条规定,一宗地由两个以上单位或个人共同使用的,可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。从以上规定可以看出,我国对于农村宅基地的规定是明确的。本案事实也是清楚的,宅基地是批给原告父亲的,时间是1967年,有村委会证明为证。诉争房产翻盖在前(1987年),宅基地证发放在后(1995年),宅基地证写谁的名字并不能影响房屋所有权的归属。
三、离婚儿媳争房产,实事求是合理分。
案例:某村陈某老两口老实巴交,儿子娶了个外地媳妇后,户口也迁到了过来,跟他们在一起吃住,共同生活,日子过的倒也安稳。陈某家原有祖传老院一处,早已盖起了房屋,还是二层小楼。另有以老两口名义批得宅基地一处,原来盖的是一层,在小两口结婚后的第二年,为了让孩子们生活的好一些,老两口一合计,就决定把新院子也加盖起来。经过全家的努力,新院子很快就翻盖好了,盖成了四层楼。因地处城中村,房屋租赁的收益很可观,房租是他家的主要生活来源,全家靠出租房屋就生活的很好了。但天有不测风云,儿子和媳妇因感情不合闹起了离婚,自然,房产是双方争执的主要财产,互不相让,甚至大打出手,媳妇把儿子打得住进了医院,离婚是肯定的了。
法院在审理过程中认为,除了感情破裂需要判决离婚外,财产如何分割成了双方争议的焦点。在实在无法处理的情况下,法院只好判决小两口准予离婚,财产问题另行处理。
在小两口离婚后,他们为分割房产的事,又另案向法院提起了诉讼,老两口为了保卫自己辛苦一辈子创造的财富,也参加进来打起了官司。
本案中,老院自然是老两口的,无须争议,新院因是在儿子结婚后加盖的,加盖的部分就有了儿媳的份额,但还应该考虑到儿媳结婚时间短,在盖房中贡献有限的具体情况,合理分割。代理律师通过分析案情,找出了问题关键,给当事人做了认真的讲解,使他们认识到哪些是自己的,哪些是共同的,自己享有多大的份额。这样,他们认识清楚了,就有了调解的基础。在各方努力下,最后终于以调解结案,纠纷总算有了个结果。
通过此案可以看出,财产权是公民的一个基本权利,尤其在城中村,房产更是村民的生存之本,房产纠纷处理不好,直接影响到安定团结的社会大局。本案的法律关系复杂,感情冲突激烈,但解决问题的基础还是财产关系。代理律师在理清财产关系的基础上,认真做好当事人的工作,才能使他们认可基本事实,最后达成调解意见,本案圆满解决。
四、有关法律规定
在形形色色的农村房产纠纷案件中,有很多疑难问题,尤其现在大规模城中村改造,农村祖辈居住的环境受到了冲击,许多过去没有解决的房产纠纷暴露出来了,有的涉及继承问题,有的涉及共有问题,有的涉及相邻关系问题,有的涉及产权不清问题,有的涉及宅基地证的发放问题。
在处理类似的农村房产纠纷及宅基地纠纷中,常用的主要法律法规有《物权法》,《继承法》,《民法通则》,《土地管理法》等基本法律规定,也有最高法院为贯彻执行这些法律做出的司法解释及国家土地管理部门出台的规定,如:最高法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》,国家土地管理局1995年下发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》等。

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